Louer son bien

Modes de location de commercialisation et de services

En Haute Maurienne Vanoise, de nombreuses structures vous proposent une mise en location de votre bien, complète ou partielle (services), ainsi que le choix de vous en occuper vous-même.

Selon que vous souhaitez ou non vous impliquer dans la gestion locative de votre meublé les solutions peuvent être diverses. Mais il faut avoir conscience que l’administrer soi-même (que ce soit de particulier à particulier ou par des intermédiaires) implique une rigueur et une présence pour gérer des plannings, remettre les clés, réaliser un état des lieux, percevoir un chèque de caution, faire le ménage, offrir un service complémentaire (remise de draps par exemple). Vous pouvez aussi choisir une solution alternative, comme déléguer à un service existant tous les aspects liés à la remise de clés-état des lieux.

 

Si vous louez vous-même

Via l'office de tourisme, certaines stations ont mis en place une vitrine pour les loueurs de meublés de particulier à particulier. Cette vitrine consiste en une liste de loueurs de particulier à particulier

Les professionnels ayant pris la mesure de l'importance de ce mode de location proposent désormais des services complémentaires permettant au propriétaire de gérer directement son bien, tout en ayant la possibilité de déléguer des services (ménage, remise de clés...) qui pourraient freiner la mise en location du bien s'ils n'étaient pas proposés. 

A la Norma, les particuliers ont leur vitrine et un référent à l'Office du tourisme pour les accompagner et les conseiller dans la valorisation de leur meublé s'ils le souhaitent : www.la-norma.com

A Aussois  : www.aussois.com/de-particulier-particulier

A Valfréjus : www.valfrejus.com

A Bessans : www.bessans-tourisme.com

 

Conciergeries

Le principe des conciergeries est de proposer aux propriétaires qui n'habitent pas sur place mais qui gèrent eux mêmes leurs biens, les services qu'ils ne peuvent pas assurer : remise de clefs, locations de draps, état des lieux, ménage... Quelques conciergeries existent sur le territoire, d'autres se mettent en place. Se renseigner dans les offices de tourisme.

 

Valfréjus
Conciergerie Eric Joly Potuz 06 10 65 86 78

Key's skis pass

Christine Ducharley

www.valfrejus.com/key's-skis-pass.com

06 88 77 73 08

 

La Norma
Centrale de réservation SOGENOR 04 79 20 40 62
Clefs services 06 66 49 90 60/ 06 60 66 47 03 info@clefs-service.com
Normassistance

www.la-norma.com/normassistance

06 82 89 48 39

 

Val Cenis
Le Plaisir en Vanoise 06 83 48 34 46

 

Si vous faites appel à des intermédiaires

Commercialiser son bien

(rubrique en évolution, revenez régulièrement découvrir les mises à jour)

En Haute Maurienne plusieurs formules coeexistent. Ces organisations sont amenées à évoluer suite à la création de la Communauté de communes Haute Maurienne Vanoise et à la fusion des offices de tourisme qui permettra de proposer une organisation cohérente de Saint-André à Bonneval, en respectant les spécificités de chacun. Sur le territoire, on trouve actuellement :

La place de marché :

Sur internet, une place de marché est une plateforme de distribution de plusieurs produits (ou marques) issus de "web plannings" : c'est une agrégation d'offres sur un même portail, les offres étant gérées par une même structure. La place de marché permet la mise en relation "de particulier à particulier", d'une offre (fournisseur, hébergeur, prestataire de services...) et d'une demande (client). Ce type de commercialisation est présent en Haute Maurienne de Val Cenis-Bramans à Bonneval sur Arc. La place de marché est animée et gérée par l'Office de tourisme de Haute Maurienne Vanoise.

Le paiement se fait directement du client au fournisseur (hébergeur, prestataire de services ou d'activité). C'est le fournisseur qui a la totale maîtrise de son offre. Il n'y a pas d'intermédiaire. L'office du tourisme, qui a mis en place cette structuration, perçoit une commission sur la transaction. Ces commissions permettent de mettre en place des outils d'accompagnement pour les hébergeurs et de participer à l'animation de la place de marché, en accompagnant les propriétaires dans la présentation et la valorisation de leur offre. Les commissions permettent également de mettre en place un call center (interface qui permet à tout moment de finaliser la vente pour le compte du fournisseur).

Le système informatique de la place de marché de l'OT de Haute Maurienne Vanoise permet la mise en place d'une passerelle permettant à l'hébergeur d’intégrer tous les canaux de commercialisation comme Airbnb, Bon Coin, Booking ou Abritel. Cette passerelle synchronise les différents plannings des divers canaux de commercialisation pour n'avoir qu'un seul planning  régulièrement à jour et éviter ainsi le "surbooking".

Renseignements :  04 79 05 99 10

photo : Affiniski

Les agences immobilières :

Confier son bien à une agence implique certaines obligations : déterminer des semaines d’occupation personnelle, reverser une commission, donner mandat en s’engageant sur une certaine durée et respecter des modalités d'occupation (à définir selon les agences). En échange, l’agence effectue toute une série de services.

Liste des agences immobilières du territoire :

Modane ville Chauvin Immobilier (transaction uniquement)
Vanoise Immobilier (location-Vente)
Valfréjus Immovalfréjus (location)
Lou Service
La Norma VCS Patrimoine (Transaction uniquement)
Implantation internet
Aussois Agence Immobilière de Haute Maurienne
Montagne Immobilier
Val Cenis Agence Immobilière de Haute Maurienne
Montagne Immobilier
Bessans Centrale le Village
Montagne Immobilier
Bonneval sur Arc Montagne Immobilier

 

La Centrale de réservation :

Votre bien est en Résidence de tourisme, confié à un gestionnaire qui l'exploite moyennant un bail commercial et une durée déterminée ? Cette gestion particulière est la contrepartie d'avantages fiscaux pour le propriétaire pendant un certain nombre d'années. Pendant la durée du bail vous n'avez pas la main sur l'exploitation, l'occupation ou les décisions concernant votre bien (hormis pour les parties collectives qui sont administrées par un Syndic et qui font l'objet de décisions votées lors des AG). 

Les différentes relations et contrats qui vous lient aux différents gestionnaires (agence immobilière ou centrale de réservation) :

Mandat de gestion ou Bail commercial ?

Le mandat : le propriétaire confie à un tiers son bien pour qu'il le gère en le mettant en location et en réalisant les prestations associées. Cet acte se matérialise par un contrat. Ce professionnel va se rémunérer sur la base de ce service moyennant une commission fixée à l'avance. Il conseille le propriétaire sur l'entretien de son appartement. Le propriétaire perçoit le montant des loyers diminué de la rémunération.

Les loyers ne sont pas garantis (à la différence du bail commercial): ils sont fonction du nombre de semaines de location durant la saison. Selon le contrat qui le lie à l'Agence ou à la Centrale, le propriétaire peut disposer de semaines déterminées et choisies à l'avance.

Selon les mandats, le propriétaire donne son appartement en gestion pour une durée déterminée, toute une saison, ou au coup par coup. Plus son bien est disponible à la location (notamment dans les périodes de vacances scolaires), plus il a de chance d'être loué durant une grande partie de la saison.

Le bail commercial : en Haute Maurienne Vanoise cette formule concerne surtout les appartements gérés en résidence de tourisme, même si des agences immobilières ou des centrales de réservation peuvent également y avoir recours.

Le bail est caractérisé via la convention qui lie l'exploitant-gestionnaire au propriétaire. Il procure un loyer garanti pour le propriétaire, en échange d'une exploitation totalement assurée par le gestionnaire . La charge de l'entretien de l'appartement est déterminée dans la convention : généralement à charge de l'exploitant durant les premières années du bail, afin d'avoir une homogénéité de prestation, puis ensuite déterminée lors de la renégociation du bail et des loyers à l'issue des 9 ou 11 ans de vie (voir aussi le parapgraphe sur les résidences de tourisme).

 

Comment valoriser son bien ?

L’évolution des clientèles et des attentes imposent, dans un contexte concurrentiel, de les prendre en compte au mieux, en rénovant son appartement, en l'aménageant et en mettant en  valeur. Il existe plusieurs moyens de mettre en valeur son bien. Les structures du territoire ont développé des accompagnements particuliers :

Information, guide du loueur, formations :

Manuel de la qualité en location meublé.

Des formations possibles : les offices du tourisme de Val Cenis ou de Valfréjus "professionnalisent leurs propriétaires" avec des sensibilisations au home staging, à la mise en valeur via des photos, des conseils pour animer les sites internet, pour être présents sur les réseaux sociaux…

Classement des meublés :

Atout France délivre un classement décliné en étoiles. Ce classement permet de positionner la qualité des hébergements, de faire le point sur ce qu'il faut améliorer, changer, optimiser, en relation avec les attentes clientèles et les normes qualitatives. Ce classement est payant mais acquis. Il est réalisé par des personnes formées et habilitées. Se renseigner dans les bureaux d'information touristique de l'Office de tourisme.

Quels avantages au classement ? Outre qu'il permet de professionnaliser son hébergement et mieux répondre aux attentes des clientèles, le fait d'être classé permet d'être exempté de la CFE.

A noter : le statut résidence de tourisme impose le classement. Pour "bénéficier" d'un bail commercial et des exemptions fisclaes dans le cadre des résidences de tourisme, l'appartement doit être classé.

Le classement fait monter en gamme le logement. La taxe de séjour y afférant évolue donc aussi (voir les barèmes dans les communes). 

 

photo : Affiniski

 

Comment est commercialisée la station ?

Afin de répondre au mieux aux attentes des clientèles, de connaître les périodes de fréquentation et d'identifier les créneaux de distribution, il est important de connaître les caractéristiques des clients mais aussi des Tours-Opérateurs (TO).

Connaître les clientèles

Il est important de connaître les clientèles accueillies dans la station, et donc dans votre appartement, pour répondre à ses attentes par des aménagements et des services qui coorespondent à ces clientèles. Les Offices du tourisme et les remontées mécaniques mènent une prospection auprès de différentes clientèles en participant à des salons et à des événements, en faisant venir des journalistes, en proposant des éductours.

Les dates des vacances françaises et étrangères.

 

Comment les clientèles arrivent-elles sur la station ?

Les agences immobilières, les centrales de réservation et les offices de tourisme prospectent sans cesse pour faire venir de nouveaux clients et mènent une politique active de démarchage et d'accompagnement des TO pour les aider à bien choisir leurs hébergements et à connaître le territoire.

Chaque station a ses TO qui ont leurs spécificités. Certains Tour-Opérateurs sont en effet plus spécialisés avec des clientèles familiales, étudiantes, seniors... Par leur importance et celle de leurs réseaux, par la démultiplication de leurs marques, les TO jouent un rôle majeur dans le remplissage des stations et la vente de lits. Touchant des publics larges et diversifiés, les TO parviennent à faire venir des clientèles non concernées par les vacances scolaires (périodes creuses).

Cependant, l'image que l'on associe aux TO est parfois négative avec des groupes qui peuvent apporter des nuisances (bruits, fêtes...). Cette image ne correspondont plus à la réalité. Le TO est devenu un partenaire de la station. Par sa force de frappe, il peut comercialiser un grand nombre de lits d'un seul coup. Ses clientèles peuvent également être agrégées, le groupe pouvant etre constitué de comités d'entreprises, de regroupement de clientèles individuelles...

 

Comment fonctionne un TO, quelle est sa plus-value ?

Un Tour-Opérateur chapeaute souvent plusieurs marques. Par exemple Travelfactory (créé en 2000) est l'inventeur du package dynamique au ski. Avec ses marques Travelski, Locatour et Golden Voyages, le groupe Travelfactory fait partir au ski chaque année plus de 200 000 clients, français et belges. N°1 du ski tout compris, Travelfactory se positionne comme un facilitateur lors de l'achat du séjour puis pour assurer le bon déroulement des vacances aux clients une fois sur place. Le groupe dispose d'une distribution dans tous les réseaux de distribution et est en contact avec plus de 1000 comités d'entreprises.